关于违章搭建的界定

目前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大量的法律、法规或规章中，据不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。

违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。

二

住宅区域内违章搭建的形式

为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：

1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；

2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；

3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；

4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。

违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十）破坏或者擅自改变房屋外观；

展开全文

（十一） 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

三

违章搭建由哪个部门管

管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门。例如：

《城市规划法》第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。

《南京市城市治理条例》第二十四条规定：“发现正在建设的违法建设行为，城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市、区、县人民政府责成有关部门查封施工现场，实施强制拆除。

四

相关权利人对

违章搭建行为的救济方式

对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行驶以下权利进行救济：

1、相邻业主投诉权。对于违章搭建行为，相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除，以排除妨碍，同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。

2、相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。

3、业主委员会权责。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉，请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。

4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。

五

物业公司

处理违章搭建的义务

物业企业应当加强对物业管理区域的管理，发现违章搭建行为，有义务依据《物业管理条例》第四十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条规定等法规的规定进行劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

也就是说，在遇到业主违章装修搭建时，物业公司一般应积极履行三项义务：一对违章装修行为进行劝阻；二是对违章搭建行为进行制止；三是及时报告有关行政主管部门。

物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。但是需要注意的是，这一点是物业公司的权利，而不是义务。

六

物业公司

无权强拆违章搭建

遇到违章搭建，相邻业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理。但是物业公司并不是行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施。因为对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行，或者由法院依法强制执行，除此之外其他任何人都不可以进行强拆，否则应当赔偿损失。

案例一：

物业强拆违章建筑，法院判决赔偿业主损失

2001年6月13日，南京市民张小阜女士购了一处住房，并与苏宁物业公司（下称苏宁公司）签订了物业管理合约。7月16日，张小阜请工人对新房进行装修。在此过程中，她在内厨房外北阳台上，用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房，且进行了内外装修，但该房系违章建筑。

同年9月27日傍晚，负责小区物业管理的苏宁公司的保安人员来到张的新房，限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后，苏宁公司的有关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午，张小阜找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许，苏宁公司的邱某带领该公司数人，从张小阜邻居的窗口跳入张家北阳台，将其违章搭建的厨房全部砸毁，厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。

事后，张小阜与苏宁公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日将对方告上法庭，要求判令苏宁公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元，并要求被告承担本案全部诉讼费。

南京市鼓楼区法院受理此案后，先后两次开庭审理此案。庭审中，苏宁公司首先提出，诉状中所称在外阳台上搭建的厨房是违章建筑，张小阜也未提供相应的证据证实损害行为就是该公司所为。据此，苏宁公司不清楚张小阜起诉的依据是什么。此外，对张小阜要求赔偿精神损失费没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

张小阜指出，自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议，但苏宁公司无权拆除违建，并坚称厨房及室内物品就是对方强行拆除并毁坏的。她认为，由于苏宁公司的损害行为，毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水，还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损，费用高达4685元，要求苏宁公司一并赔偿。

南京市鼓楼区法院对张小阜损坏现场进行了实地勘查，并委托评估机构对所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估，鉴定结论总损失额为1.2万元。该院经审理后认为：张小阜搭建的厨房虽系违章建筑，应当拆除，但该权利应由行政主管部门行使，苏宁公司作为物业管理部门，无权行使此权利。作为厨房的搭建人，张小阜投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。苏宁公司擅自闯入对方民宅，毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系，由此所造成的损失理应予以全部赔偿，具体赔偿数额以鉴定结论为准。

七

物业公司是否有权以自己名义起诉业主

要求拆除违章搭建？

这个问题长期存在争议，在司法实践中也存在相反的判决，支持的法院认为违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其合同义务之一，因此物业公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为，虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益，但是并未损害物业公司的利益，故物业公司无起诉主体资格。笔者同意第一种意见。

但是需要注意的是，法律、法规对于违章搭建行为的界定是概括性的，尤其缺乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭建行为的界定，这就需要在《房屋销售合同》、《（前期）物业管理服务合同》或者《业主（临时）公约》中对违章搭建行为进行约定。

案例二：

业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持

杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭，准备夏天乘凉，冬日小憩。

随着装修完工，杨先生准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件，将杨先生告上了法庭。松江区人民法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。

案例三：

业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持

王敏系万科星园小区9号楼X房屋的业主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物，北京万科物业认为，王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益，现诉至法院要求：判令王敏拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。

王敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，万科星园小区涉及违建比较普遍，应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告。事实上王敏之所以在二层露台上搭建，是为了解决冬季保温的问题，不存在损害其他业主利益的情况，在购买该房屋时前手业主已和业主进行过沟通，物业公司同意在个人露台上搭建。

法院审理后认为：万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人，万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》，被告作为万科星园小区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定，判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元，由被告王敏负担。

八

物业公司

处理违章注意事项

1、通过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件明确对违章搭建行为进行界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。

2、加强装修管理，对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视，一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止，防止其他业主效仿，否则一旦形成违章搭建的风气将无法制止，最终必将招致更过业主的不满。方法上可以通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建，并及时向有关部门报告。

3、联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告，向相邻业主通告，获取其他业主的支持。

4、物业企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，物业管理企业有义务予以劝阻、制止和及时报告。实践中物业公司在履行上述三项义务时都必须保留好相关的证据，如果物业管理企业履行了上述义务却没有留下相关凭据，则可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被业主认为疏于管理。

5、虽然物业管理相关规定为物业管理企业设定了相关义务，却并没有赋予物业管理企业行政执法权，因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。