房产税案例分析题（房产税故事）
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税收筹划——案例分析题
1 如果企业自己为蓝天企业提供运输服务，这笔运费要视同价外费用，要换算成不含税价加入到销售收入中去，这样该笔运费要交增值税100000/1.17*0.17-8000=5470.09。即企业要交增值税75470.09。 如果企业找运输公司为其提供运输服务，可以向其索取运输行业发票，这样可以按其金额的7%抵扣销项税，即企业要交税63000。 2 从一般纳税人处购原材料可抵扣销项税340元，而从小规模纳税人处购买不得抵扣，所以从一般纳税人处购买可以节约成本
急急急 谁有涉及房产税收方面的案例分析啊？
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先在上海、重庆试行，但房产税出台后将会快速推动房价继续上涨，国家税收目的就可以顺利实现了。
应向重庆政府学习的，因重庆加大保障性住房（公共租赁房）供应，所以重庆房价在全国城市中目前来说还是最低的，而且是按套内计算。今后通货膨胀因素会上涨，但至少遏制了房价的过快上涨。不能向重庆政府学习的，因重庆只开征高档房房产税，虽对抑制重庆房价一点关系都没有，明摆就是利用政策杀猪杀富，把富人赶出重庆，但重庆老百姓高兴。这个城市不适合富人去投资，政府杀富心态严重，但适合去做点小生意，小生意做大后一定要转向其它城市去发展。
目前国家也出政策公开参与炒房，房产税转嫁到租金，看来国家是要打击没房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏钱去买房。
最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。
一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。
重点：落实解决供求关系，非常简单的事情，不清楚为何国家要故意搞得特别复杂！！！
房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。
国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
例：有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。
涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。
在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
合同中免收租金条款的税务处理
出租人在出租房屋时，为了吸引客户，在房屋经营性租赁期间，往往会实行一定的免费收取租金的招商政策.于是,出租人,特别是房地产开发企业往往会与承租人签订一定期限免租金的条款,这种条款决定了出租方的税务处理。也就是说，免收租金的条款约定应如何申报缴纳房产税呢？有人提出，根据从租计征房产税的税收政策规定，出租人在免收租金期间申报房产税时，不申报房产税，因为0×12%=0。这种观点显然是错误的，如果假设是正确的，则与肖太寿教授提出的“合同与税务处理相匹配，或合同决定了税务处理”[1]的观点相悖。
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号) 第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”
根据以上法律规定，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况，务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税。因此，实践中，当出租人与承租人签订了免收租金条款的经营性租赁合同的情况下，根据“合同与税务处理相匹配”的原理，依据财税〔2010〕121号)第二条规定在免收租金期间，出租人必须按照照房产原值缴纳房产税。
[案例分析：某公司房屋出租合同中免收租金条款的房产税处理分析]
（1）案情介绍
E公司是执行新《企业会计准则》的企业。E公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2014年底E公司一幢房屋总建筑面积和占地面积都为1000平米。E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。E公司的该幢房屋，房产值是1000万元，自2015年1月1日开始出租给A公司，租期三年（2015年-2018年），租金合计24万，第一年免租、第二年和第三年每年收12万，当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%，请E公司2015年免租期间如何申报房产税？
（2）出租房屋免收租金的房产税计算分析
由于容积率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）
土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)
根据财税〔2010〕121号的规定，E公司计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)，E公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。因此，E公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值120万元。
E公司2015年免租期间房产税为：（1000+120）×（1-30%）×1.2%=9.408(万）
（以上回答发布于2015-11-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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税务筹划案例分析
税务筹划技巧与实务
1、私营企业组织形式的筹划
私营企业包括私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业四种组织形式。
私营有限责任公司和私营股份有限公司具有法人资格，对企业债务承担有限责任，由于公司与其股东是两个不同的法律主体，在征税时对公司和股东实行双重征税，即对公司征收企业所得税，对股东取得的工资薪金所得、分得的税后利润征收个人所得税。
私营合伙企业和私营独资企业不具有法人资格，对企业债务承担无限责任，在征税时按照"个体工商户的生产、经营所得"项目征收个人所得税。
利用组织形式进行纳税筹划是每个"准纳税人"在注册登记前必须考虑的，这就要求投资人在确定组织形式前充分调研，搜集经营地的行业信息，估算盈利水平，综合分析所得税税负，依靠纳税筹划赢在起跑线上。
综合考虑企业所得税和个人所得税税负及企业的经营风险、经营规模、管理模式、投资额等因素，选择适合自身实际情况的企业组织形式，实现投资收益最大化。
2、查账征税与核定征收方式的筹划
所得税的征收有两种方法：查账征收与核定征收。
对财务会计制度较为健全，能够认真履行纳税义务的单位，采用查账征收的方式；对经营规模小、会计核算不健全的纳税人，采用定额征收、核定应税所得率征收及其他核定征收方式。
以核定应税所得率的征收方式而言，对不同行业的应税所得率仅规定了比例范围，同一行业最低比例与最高比例差异较大，有利于税务机关操作，但缺乏具体的认定标准，随意性较大，很可能造成同一行业的企业税负不均，增加企业的经营风险和税负。
如果企业经营多业的，税法规定无论其经营项目是否单独核算，均应根据其主营项目确定适用的应税所得率，可能导致适用较低应税所得率的业务按照较高的应税所得率征税。
此外，实行核定征收的企业，不能享受所得税的优惠政策，相比之下，查账征收的方式可以享受部分税收优惠待遇，涉税风险较小，便于投资者和税务机关全面掌握企业的生产经营情况。
不少私营企业经营规模小，会计核算不健全，只能采用核定征收的方式，甚至一些私营企业为逃避税收，缩小规模，异地经营，以大化小，退回小本经营的个体户状态，放弃查账征收的方式。
私营企业规模小，无法形成产业优势，会计核算不健全，降低了企业经营管理的水平，综合权衡，私营企业选择查账征收方式，不仅降低涉税风险，而且有利于企业的长远发展，这需要企业依照国家规定设置账簿，核算收入、成本、费用，并按期办理纳税申报。
3、将部分业务招待费转化为业务宣传费
业务招待费是私营企业必不可少的日常支出，不少私营业主将个人及家庭餐饮、食品、娱乐支出的发票拿到企业报销，这种人为增加企业费用的做法并不可取。
税法对业务招待费的扣除采用"两头卡"的方式，一方面，企业发生的业务招待费只允许按照发生额的60%扣除，将业务招待费中的个人消费部分去掉，另一方面，设定业务招待费最高扣除限额为当年销售（营业）收入的5‰，防止企业多找餐费发票甚至假发票冲账，造成业务招待费虚高的情况。
由于企业发生的业务招待费无论是否合理，都不允许全额扣除，首先，企业应控制并压缩业务招待费支出金额，严格区分业务招待费与其他费用，不要把差旅费、会议费、交通费、董事费等其他开支混入业务招待费，企业参加产品交易会、展览会发生的餐饮费、住宿费，应作为业务宣传费列支。
其次，企业可以将部分业务招待费转化为业务宣传费，增加费用的税前扣除金额。
例如，将某些餐饮招待费改为赠送给客户的礼品，在礼品上印上企业的名称或标志，附带企业的宣传资料，或者邀请客户参加企业举办的产品推介会，要求参会人员签到，并为参会人员提供餐饮和住宿，由此产生的费用作为业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除，超过部分准予结转以后纳税年度扣除。
4、私营公司的捐赠与个人捐赠结合进行筹划
随着经济的发展和企业社会责任意识的增强，越来越多的私营业主热心公益事业。
税法规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。
利润总额只能在会计年度终了后才能计算出来，而捐赠是在年度期间发生的，如果企业捐赠前不进行纳税分析，可能使企业因捐赠背负额外的税负，而将私营公司的捐赠与个人捐赠结合起来，企业承担社会责任的同时，也可获得节税收益。
5、注意划分企业经营支出和投资者个人支出
目前不少私营企业会计核算不规范，要求财务人员报销其个人或家庭消费性支出，将企业资金用于个人或家庭购买汽车、住房也不进行纳税申报，或者以借为名公款私用偷税漏税，一旦被税务机关查实，会给企业和投资者造成严重的损失。
税法规定，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照"个体工商户生产经营所得"项目计征个人所得税；除上述企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照"利息、股息、红利所得"项目计征个人所得税，并且企业的上述支出不允许在所得税前扣除。
此外，为了避免部分企业股东以"借"为名，挪用公款私用，偷逃税款，税法规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照"利息、股息、红利所得"项目计征个人所得税。
6、投资者分红与工资、薪金所得的筹划
由于企业所得税法取消了计税工资的限制，私营公司的投资者领取的工资、薪金所得，只要是合理的工薪支出，允许税前扣除，而投资者分得的股利红利所得，属于税后利润分配，不得税前扣除，投资者可以在分红与工薪所得之间进行选择，合理降低所得税税负。
三、税务筹划案例
案例1：如某私营有限责任公司董事长2011年5月打算以公司的名义通过中华慈善总会向西部农村义务教育捐赠400万元，公司2010年利润总额2800万元，该董事长获得红利280万元，预计2011年利润总额3000万元，该董事长可获得红利300万元，按照规定，公司捐赠的扣除限额为360万元（3000×12%），剩余40万元捐赠支出很可能不允许税前扣除，额外增加企业所得税10万元。
如果该董事长以公司名义捐赠360万元，以个人名义从红利所得中捐赠40万元，按照个人所得税法的规定，个人通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳个人所得税前的所得额中全额扣除。
由于企业所得税法设定了公益性捐赠的扣除比例，不少私营企业以公司名义捐赠得少，而以投资者个人名义捐赠得多，这是一种理性的做法。
从股东利益出发，企业限定捐赠金额是必要的，作为补充举措，大股东以个人名义追加捐赠，这样既表达了爱心，又减轻了税负，是理性的商业与带有感情色彩捐赠的最好结合。
案例2：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。
假设当地政府规定的扣除比例为30%。
方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。
应纳房产税=100000×（1-30%）×1.2%=840（万元）。
方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。
应纳房产税=（100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。
税收筹划是一个企业走向成熟、理性的标志，它是企业一种长期行为和事前筹划活动，需要具有长远的战略眼光，要着眼于总体的管理决策之上，有时还要与企业发展战略结合起来，选择能使企业总体收益最大、最优的方案。
只有这样，才能真正做到“节税增收”。
税务筹划案例分析题
问题一、可以将租赁费分别为房租费、水电费及其他用品的租赁分别租赁和核算。至少可以少缴房产税。因为房租收入的房产税是按照租金收入的12%计算的。水电费可以直接由租赁方按实支付即可。
问题二、可以将农场和布厂设为独立法人。布厂从农场采购的棉花可以抵扣13%的增值税。而农场销售棉花可以免交增值税的。
政策依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条规定：农业生产者销售自产农业产品免征增值税。实施细则进一步明确规定，条例所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业，农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。即对直接从事种植业、养殖业、林业、牧业、水产业的单位和个人销售自产的初级产品免征增值税。
《财政部、国家税务总局关于提高农产晶进项税抵扣率的通知》（财税[2002]12号）规定：从2002年1月1日起，增值税一般纳税入购进农业生产者销售的免税农业产品的进项税额扣除率由10%提高到13%。
《财政部、国家税务总局关于增值税一般纳税人向小规模纳税人购进农产品进项税抵扣率问题的通知》（财税[2002]105号）规定：增值税一般纳税人向小规模纳税人购买农产品，可按照《财政部、国家税务总局关于提高农产品进项税抵扣率的通知》（财税[2002]12号）的规定依13%的抵扣率抵扣进项税额。
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